M et Mme A. 72 ans et 69 ans. Retraités. Pensions de retraite de 3.800 € par mois.

Besoin client :

Propriétaires de leur résidence principale dans l’Ouest parisien, nos clients avaient pour projet d’emménager dans un appartement de plus petite taille dans les Yvelines.

La maison familiale de nos clients ayant été estimée par une agence à 950.000 €, ces derniers s’étaient portés acquéreurs d’un appartement pour un prix (hors frais de notaire) de 650.000€. Le compromis de vente ayant été signé sans conditions suspensives de crédit, nos clients devaient impérativement concrétiser la vente avant l’échéance définie contractuellement.

En raison de le la crise sanitaire qui a occasionné des délais de vente plus long que ce qui avait été anticipé, M et Mme A. ont sollicité AB Finance Privée pour mettre en place un prêt relais.

Il s’agissait de financer l’acquisition d’un hôtel particulier à Neuilly sur Seine pour environ 3,3  millions d’euros avec tous les frais rattachés à l’acquisition. Les clients disposaient d’un apport significatif de 1,2 million d’euros, et recherchaient donc un crédit de 1,8 millions d’euros. L’achat était sous la forme d’une SCI familiale (Monsieur et Madame associés avec 50% des parts chacun).

Ce dossier présentait tois difficultés principales :

• Les clients, un couple actuellement locataire, étaient âgés de 55 ans et plus : l’assurance imposée par les banques les contraignaient à une durée trop courte , non compatible avec leur endettement

• Les revenus : les clients étaient tous deux chef d’entreprise et n’avaient aucunement envie de s’arrêter de travailler (sachant que l’une des deux activités était de surcroît la location de biens, non sensible à l’âge du bailleur !) . Néanmoins les banques classiques faisaient toutes une réfaction importante des revenus passé 65 ans, ce qui rendait le ratio d’endettement hors norme

• L’activité des clients leur permettait de domicilier leur entreprise dans leur future acquisition, et les sociétés allaient donc payer un loyer, qu’elles payaient d’ailleurs déjà sur l’actuelle résidence principale en location (participation au loyer) . La quasi-totalité des banques refusait ce prendre en compte ce type de revenu.

Quasiment toutes les banques de dépôts et les intermédiaires « classiques » avaient décliné, certains ne se donnant par ailleurs même pas la peine de répondre.

Il s’agissait pourtant d’un dossier certes atypique mais selon nous de bonne qualité : très bon immobilier, bel apport personnel, bonne qualité des clients dont les entreprises fonctionnaient de façon très satisfaisante, et qui possédaient d’ores et déjà un patrimoine intéressant.

M R. 69 ans. Enseignant retraité, divorcé.

Besoin client :

Locataire de sa résidence principale depuis son divorce, notre client a eu la possibilité d’exercer son droit de préemption suite à une notification de projet de vente de son logement par son propriétaire bailleur.

En dépit d’une retraite confortable de 3.000€ et d’un apport de 20.000 €, les banques de dépôt de Monsieur R. n’étaient pas mesure d’accompagner notre client dans son projet immobilier

Nos clients, cadres supérieurs, dans des grandes entreprises avaient une excellente situation : revenus confortables, patrimoine, actifs mobiliers. Ils achetaient un appartement familial dans le 8^ème arrondissement à Paris pour 2 millions d’euros. Ils avaient 1 million d’euros d’apport dans l’opération (50%), qui provenait essentiellement de la revente de leur résidence principale actuelle, sous compromis de vente, avec deux dates de signature chez le notaire concomitantes, et donc le même jour.

La nouvelle acquisition était une vraie opportunité, le bien étant acquis sous la valeur du marché, le vendeur étant pressé. Par contre le vendeur avait exigé la signature d’une promesse de vente sans condition suspensive de prêt, ce que nos clients avaient accepté, surs et certains d’obtenir un financement long terme de 1 million d’euros en raison de leur apport et de leur surface financière.

La date de signature notaire ne pouvait être repoussée tant parce que le vendeur le refusait que parce que le client était lui-même sans logement passé cette date. L’indemnité d’immobilisation devenant clause pénale avait été fixée à 7% du prix de vente soit 140.000€.

La demande de financement posa problème pour plusieurs raisons

• Autant la signature des clients était bonne, autant le montant de l’échéance était un peu élevé par rapport à leur revenus (plus de 33%)
• Il n’était par ailleurs pas possible d’allonger le prêt en raison de l’âge de nos clients (58  et 57 ans)
• Et enfin l’assurance exigée par la banque posait problème, tant par son coût que par sa complexité (examens, durée)

La banque n’était pas très réactive et le temps passait, sans avoir d’accord ni d’offre de prêt. Il avait été finalement demandé à nos clients d’investir plus d’apport personnel, apport dont ils ne disposaient pas. Il s’agissait donc d’un refus déguisé.

Comprenant la situation, et pris de panique devant le risque de ne pas réaliser les 2 opérations et de perdre les indemnités contractuelles, les clients se sont adressés à nous en souhaitant trouver :

• Un établissement réactif et rapide
• Qui apprécierait de façon globale la qualité du dossier sans se bloquer sur 2 ou 3% d’endettement
• Et avec de la souplesse sur l’assurance

Notre client, ancien cadre d’une compagnie d’assurance, était âgé de 61 ans. Il était en période de transition entre sa retraite et sa fin d’activité. Cependant, même en ne retenant pas ses futurs revenus de retraite, qu’on pouvait difficilement évaluer en raison de sa carrière internationale, son patrimoine immobilier et ses revenus fonciers étaient suffisants pour emprunter.

Il souhaitait bénéficier d’une enveloppe de trésorerie pour aider ses enfants et concrétiser d’autres projets.

Il avait acheté comptant quelques années auparavant une très belle maison à Cancale, en constituant une SCI avec ses enfants. L’objectif était de mobiliser ce patrimoine en réalisant un crédit hypothécaire sur ce bien,  et dont la SCI serait l’emprunteur.

Il s’agissait d’un dossier atypique mais de très bonne qualité : 2 emprunteurs âgés d’un peu moins de 70 ans, à la retraite tous deux souhaitant à la fois emprunter pour acheter deux biens (studio et studette) dans le même immeuble que leur résidence principale et disposer de trésorerie. Ils étaient propriétaires, dans le 15^e arrondissement de Paris, d’un appartement évalué environ 900.000€.

Ils souhaitaient rembourser le crédit dans quelques années, la résidence principale actuelle – devenue trop grande – étant destinée à être vendue. Ils ne souhaitaient pas d’assurance.

Il y avait plusieurs difficultés, qui rendaient quasi impossible le recours à un prêt bancaire classique

• L’âge des clients qui rendait couteux et difficile un crédit classique avec une assurance emprunteur
• Le financement de trois objets différents : achat studio, achat studette et trésorerie : faire 3 prêts aurait été compliqué et difficile à réaliser
• La volonté de faire une durée courte, dans une optique de revente