Il s’agissait de financer l’acquisition d’un hôtel particulier à Neuilly sur Seine pour environ 3,3 millions d’euros avec tous les frais rattachés à l’acquisition. Les clients disposaient d’un apport significatif de 1,2 million d’euros, et recherchaient donc un crédit de 1,8 millions d’euros. L’achat était sous la forme d’une SCI familiale (Monsieur et Madame associés avec 50% des parts chacun).
Ce dossier présentait tois difficultés principales :
- Les clients, un couple actuellement locataire, étaient âgés de 55 ans et plus : l’assurance imposée par les banques les contraignaient à une durée trop courte , non compatible avec leur endettement
- Les revenus : les clients étaient tous deux chef d’entreprise et n’avaient aucunement envie de s’arrêter de travailler (sachant que l’une des deux activités était de surcroît la location de biens, non sensible à l’âge du bailleur !) . Néanmoins les banques classiques faisaient toutes une réfaction importante des revenus passé 65 ans, ce qui rendait le ratio d’endettement hors norme
- L’activité des clients leur permettait de domicilier leur entreprise dans leur future acquisition, et les sociétés allaient donc payer un loyer, qu’elles payaient d’ailleurs déjà sur l’actuelle résidence principale en location (participation au loyer) . La quasi-totalité des banques refusait ce prendre en compte ce type de revenu.
Quasiment toutes les banques de dépôts et les intermédiaires « classiques » avaient décliné, certains ne se donnant par ailleurs même pas la peine de répondre.
Il s’agissait pourtant d’un dossier certes atypique mais selon nous de bonne qualité : très bon immobilier, bel apport personnel, bonne qualité des clients dont les entreprises fonctionnaient de façon très satisfaisante, et qui possédaient d’ores et déjà un patrimoine intéressant.
Solution trouvée avec les partenaires de AB Private Finance
- Le crédit a été ventilé en 2 tranches :
- Une part amortissable de 1 million d’euros sur 20 ans
- Une part in fine de 800 K€ sur une durée de 10 ans
- Les 2 crédits ont été acceptés sans assurance emprunteur. Pour des raisons de sécurité familiale, les clients ont néanmoins décidé d’en souscrire une qui les couvrait intégralement
- Avec ce montage, l’endettement était parfaitement compatible avec les revenus, et ce même en effectuant des décotes pour retraite ou en ne tenant pas compte de la totalité des loyers payés par les entreprises
- Le patrimoine des clients a permis de consolider la marge hypothécaire du dossier, la faisant passer à 50% grâce à une garantie en sus sur un appartement parisien
- L’in-fine sera remboursé par la vente ultérieure d’un bien du patrimoine et/ou par les revenus générés par les entreprises qui sont en pleine croissance
Le dossier a été monté et accepté en 15 jours, 3 jours avant l’expiration de la condition suspensive. La qualité de service délivrée par la Banque a été remarquable, sur les délais, mais aussi sur les pièces demandées, l’analyse du risque et la décision finale.
Dire que les clients, qui s’étaient projetés à 400% sur cette acquisition, étaient heureux de la décision … est un faible mot.