Il y a plusieurs avantages à créer de la dette sur une Société Civile Immobilière (SCI), notamment :

• Augmentation du levier d’investissement : En créant de la dette, la SCI peut augmenter son levier d’investissement en empruntant de l’argent pour financer l’achat de biens immobiliers. Cela permet à la SCI d’acquérir des actifs immobiliers plus importants, d’augmenter son portefeuille et de générer des revenus locatifs plus élevés.

• Optimisation fiscale : Les intérêts sur les prêts sont déductibles des impôts, ce qui peut permettre à la SCI de réduire son impôt sur les bénéfices. La dette peut également être utilisée pour refinancer les investissements existants afin d’optimiser la fiscalité.

• Protection du patrimoine : En créant une dette, la SCI peut protéger le patrimoine des associés en évitant que leurs biens personnels soient saisis pour rembourser des dettes de la société. La dette est alors supportée par la SCI elle-même.

• Sécurité financière : La création d’une dette peut permettre à la SCI de bénéficier d’une sécurité financière supplémentaire, notamment en cas de difficultés de trésorerie ou de besoin de fonds pour des rénovations ou des investissements futurs.

• Flexibilité : La dette peut également permettre à la SCI de bénéficier d’une plus grande flexibilité financière. En effet, les remboursements de dettes peuvent être adaptés en fonction de la situation financière de la SCI, ce qui peut être un avantage en cas de variations du marché immobilier ou d’autres facteurs économiques externes.

• Une SCI (Société Civile Immobilière) avec de la dette bancaire peut potentiellement payer moins de droits de succession pour plusieurs raisons.

Tout d’abord, lorsqu’une personne décède, ses héritiers doivent souvent payer des droits de succession sur les biens immobiliers qu’ils ont hérités. Le montant des droits de succession dépend du montant de la valeur des biens immobiliers. Cependant, dans le cas d’une SCI endettée, la valeur nette de la société est réduite du montant de la dette. Ainsi, si une personne possède des parts dans une SCI endettée, la valeur de ces parts sera également réduite du montant de la dette, ce qui peut entraîner une réduction des droits de succession que les héritiers doivent payer.

De plus, en créant une SCI, les biens immobiliers détenus par la société sont considérés comme des actifs distincts de la personne qui a créé la SCI. Par conséquent, lorsqu’une personne décède, les parts qu’elle détient dans la SCI peuvent être transmises à ses héritiers sans que cela n’entraîne le transfert de la propriété des biens immobiliers détenus par la SCI. Cela peut permettre d’éviter le paiement de droits de succession sur les biens immobiliers eux-mêmes, bien que les parts dans la SCI soient soumises aux droits de succession.

Un compte courant d’associé de SCI (Société Civile Immobilière) est un compte qui enregistre les transactions financières entre un associé de la SCI et la société. Il s’agit d’un compte bancaire ouvert au nom de l’associé, mais qui est utilisé pour enregistrer les dépôts ou retraits d’argent liés à la participation de l’associé dans la SCI.

Les associés peuvent effectuer des dépôts sur leur compte courant d’associé pour investir dans la SCI, et retirer de l’argent de leur compte courant d’associé lorsqu’ils ont besoin de liquidités. Les fonds transférés sur le compte courant d’associé peuvent être utilisés pour les dépenses courantes de la SCI, comme les charges liées aux investissements immobiliers, les frais de gestion, les frais d’entretien, etc.

Il est important de noter que les fonds transférés sur le compte courant d’associé ne sont pas considérés comme des capitaux propres, mais plutôt comme des dettes envers l’associé. Ces dettes doivent être remboursées à l’associé à la fin de chaque exercice fiscal de la SCI, ou lorsqu’il quitte la société. En outre, les intérêts peuvent être dus sur les sommes prêtées par l’associé à la SCI via son compte courant d’associé.

Le prêt viager hypothécaire permet aux personnes propriétaires d’un bien immobilier âgées de plus de 65 ans d’emprunter une somme d’argent quel que soit leur état de santé et même avec de faibles revenus.

Le Prêt Viager Hypothécaire ne nécessite aucun remboursement, ni du capital prêté, ni des intérêts avant le décès de l’emprunteur ou la vente du bien. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur reste propriétaire du bien immobilier.

Un prêt viager hypothécaire peut servir à :

• Financer les frais d’un accompagnement à domicile (ménage, infirmière, aides diverses…)
• Aider ses enfants et petits-enfants à s’installer dans la vie ou à passer une phase difficile
• Financer un projet (voiture, bateau, voyage, mobilier, mariage…)
• Réaliser des travaux
• Financer des frais médicaux

Personnes concernées : 

La personne qui demande un prêt viager hypothécaire doit être propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de plus de 200.000 €.

Il n’a pas d’obligation d’être assuré, ni d’assurer le prêt.

Il n’y a aucun questionnaire médical à remplir.

Biens immobiliers concernés :

Le bien servant de garantie doit être un bien à usage exclusif d’habitation. Cela veut dire qu’il doit uniquement servir comme logement et non comme local professionnel.

Ce bien peut être :

• une résidence principale,
• une résidence secondaire,
• ou un bien loué.

Il n’y a pas cession du bien : l’emprunteur reste propriétaire du bien

Différence avec la vente en viager

Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être confondu avec :

• la vente en viager qui permet de vendre un bien immobilier (le prêt viager hypothécaire permet d’emprunter une somme d’argent et l’emprunteur reste propriétaire du bien),
• et l’hypothèque classique. Une personne qui contracte un prêt hypothécaire classique doit rembourser le prêteur pendant la durée du contrat de crédit. Une personne qui contracte un prêt viager hypothécaire n’est pas obligée de rembourser le prêt de son vivant.

Remboursement du prêt

Le prêt Viager Hypothécaire prend fin si l’un des événements suivants survient :

• Le décès de tous les emprunteurs
• La vente du bien hypothéqué à un tiers
• Le démembrement du bien pour une autre cause que le décès (c’est-à-dire la séparation de la nue propriété et de l’usufruit)

Il est important de noter que le prêt n’est rendu exigible qu’au décès du dernier co-emprunteur.

Quel que soit le montant de la dette à la fin du prêt, la somme réclamée par la banque ne peut pas dépasser la valeur du bien immobilier. S’il s’agit d’un décès de l’emprunteur, les héritiers peuvent soit rembourser le montant de la dette soit laisser la banque mettre en jeu la garantie hypothécaire.

Après un arrêt de plus de deux ans suite à la disparition du Crédit Foncier de France, Le Prêt Viager Hypothécaire est de nouveau commercialisé en France depuis mai 2021. N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir des informations complémentaires et pour une étude gratuite et sans engagement.

Un crédit “In-Fine” est un prêt bancaire pour lequel le capital emprunté est remboursé en un seul versement à la fin du prêt. Les intérêts du prêt, calculés sur le capital restant dû, sont payés mensuellement.
Un prêt in-fine est une formule de financement différente d’un prêt amortissable qui prévoit le remboursement du capital emprunté et des intérêts mensuellement.

Un prêt in-fine est un prêt soumis au cadre règlementaire français qui peut avoir pour objet :
• Le financement d’un bien immobilier locatif
• L’acquisition d’une résidence secondaire en France ou à l’étranger
• L’acquisition d’une résidence principale
• Le rachat d’un ou plusieurs prêts immobiliers
• Le financement de projets mobiliers (Trésorerie, véhicule, mariage, études, donations)
• L’acquisition de parts de SCPI
• Un besoin professionnel

La gamme de prêts in-fine s’adresse à une clientèle patrimoniale qui dispose d’ores et déjà d’un patrimoine mobilier ou immobilier significatif.

Un des principaux avantages du crédit in-fine réside dans l’effort de trésorerie limité qu’il occasionne. Avec un prêt in-fine, les mensualités se limitent au remboursement des intérêts d’emprunt. Un investissement locatif pourra donc s’autofinancer entrésorerie car les loyers encaissés couvriront les mensualités de crédit in-fine. Un prêt in-fine peut également s’accompagner d’avantages fiscaux car les intérêts d’emprunt ne diminuent pas et contribuent ainsi à réduire l’assiette des revenus fonciers imposables. Finalement, un crédit in-fine peut faciliter l’accès au crédit car l’impact d’un prêt in-fine sur le taux d’endettement sera bien plus faible qu’un prêt classique amortissable.

En contrepartie de l’octroi d’un crédit in-fine, les établissements bancaires français exigent très souvent la constitution d’une épargne dont le solde final servira à rembourser le crédit à terme. Un contrat d’assurance vie est souvent utilisé comme support d’épargne et nanti au profit du prêteur.

Notre gamme innovante de crédits in-fine hypothécaires permet d’emprunter sur une durée longue sans nantissement d’épargne ou d’Assurance vie.
Nos solutions de prêts in-fine hypothécaires conviennent particulièrement bien aux emprunteurs qui anticipent la vente d’un bien immobilier, un héritage ou la cession d’actifs professionnels.

Exemple 1. Achat de résidence secondaire

M et Mme A. 76 et 69 ans. Retraités. Propriétaires d’un appartement dans l’Ouest parisien évalué à 900.000€. Projet d’acquisition d’un appartement à Cannes pour 650.000 €
Solution de financement : Prêt in-fine sans assurance de 650.000 € sur une durée de 10 ans. Mensualités de 1.080€. A terme le prêt sera remboursé avec la vente de l’appartement parisien.

Exemple 2 : Investissement locatif à Aix en Provence

M et Mme B. 56 et 57 ans. Commerçants. Propriétaires d’une résidence principale à Hyères et des murs de leur commerce. Projet d’acquisition d’un appartement à Aix en Provence pour 430.000 € avec projet de mise en co-location. Revenus locatifs escomptés de 2.400€
Solution de financement : Prêt in-fine sans assurance de 430.000 € sur une durée de 10 ans. Mensualités de 1.120€. A terme le prêt sera remboursé avec la cession du commerce.

Exemple 3 : Achat d’un bateau et d’un anneau de port

M et Mme C. 63 et 60 ans. Salarié dans le privé et enseignante. Propriétaires d’une résidence principale à Toulon. Projet d’achat d’un bateau, d’un anneau de port auxquels s’ajoutent les dépenses inhérentes au mariage de leur fille.
Solution de financement : Prêt in-fine sans assurance de 160.000 € sur une durée de 7 ans. Mensualités de 533€. A terme le prêt sera remboursé avec les fruits d’une succession.